2022년 이후 부동산전망은? 향후 집값이 오를 가능성이 큰 지역 TOP 4!

부동산 시장에서 가장 크게 상승하였던 2020~2021년이 이제 마무리되어 간다. 어떻게 보면 이제 끝물이라는 이야기가 많이 들리기도 하는데 그래도 큰 수익은 부동산이다. 절대 관심대상에서 이탈하면 안 된다. 그래서 이번 포스팅은 2022년 이후 부동산 전망을 보는데 특히 향후의 집값이 오를 가능성이 큰 지역 4군데 대해서 집중적으로 공부해보자. 

 

수도권 부동산 현황?

 

최근 핫한 준서울지역으로는 광명, 송도, 하남, 고양, 과천 정도가 대충 정리가 되는데 하지만 이런 지역에 오름세가 서울보다 더 많이 오르게 되었다. 특히 GTX에 열광을 해서 이 지역의 관심도는 뜨겁다 못해 가까이만 가도 화상이 입을 지경이다. GTX 개통이 되는 지역은 이미 이번 상승장에서 가장 크게 올랐다고 해도 과언이 아니다. 가장 큰 이유로는 앞으로 학군보다 교통이 더 중요하기 때문이다. 중상층 가정에서 맞벌이 비중이 높아져 교통의 중요성이 더욱 커진 것이 요즘 트렌드라고 할 수 있겠다.

 

GTX 노선도

 

준 서울지역은 어떻게 보면 교통의 발달로 더 확장된 준 서울 지역이라고 할 수 있겠다. 확장된 방향으로 조금 자세히 보자면 남쪽은 동탄, 서쪽으로는 송도, 동쪽으로는 남양주, 북쪽은 의정부이다. 최근 GTX 관련 기사를 보니 이 지역에서 서울까지 이제 30분 정도로 갈 수 있는 지역으로 바뀌어 간다고 한다. 물론 개통해봐야 아는 것이지만 사람들의 반응은 달랐다. 이 호재만으로 의정부 집값이 벌써 10억을 찍어버렸다. 교통이 집값의 핵심 요인이 되는 증거라고 할 수 있겠다.

 

그래서인지 몰라도 최근 더 넓은지역으로 GTX도 조금씩 연장하려는 움직임도 보이기도 하는데 이걸 보고 덜컥 투자해서는 안된다. 특히 우리 같은 벼락거지 투자자는 반드시 주의를 해야 한다. 안산 같은 경우에도 계획에 포함되었다가 빠졌고

다시 한번 들어갈 수 있다는 소문이 들리면서 안산 집값이 들쭉날쭉 변동성이 너무 커졌다.

 

SNS, 인터넷 등에서 보면 여기저기 GTX Line을 여기저기로 연장해서 이 지역이 부동산 호재라면서 투자자들을 현혹하는 자료가 많아졌다. 모르는 사람이 보면 그게 그대로 투자되는 줄 알지만 국가 교통 SOC 투자라는 것이 그렇게 쉽게 되는 것이 아니다. 국가 SOC 계획에 없다면 그냥 없다고 생각하는 편이 투자하는데 큰 소실을 줄일 수 있다.

 

그럼에도 불구하고 더 오를 곳은?

 

2022년 이후 부동산전망도 경기도, 인천은 계속 오른다고 할 수 있겠다. 지난 부동산 포스팅에서 봤지만 우선 향후 공급물량이 너무 적기 때문이다. 향후에 집값이 오를 가능성이 큰 지역은 주변시세와 가격차이 즉 갭을 보는 것이 중요하다. 비슷한 지역인데 가격차이가 날 경우 아직 상승여력이 있다고 할 수 있겠다.

 

참고로 서울과 경기도 부동산 가격 갭은 2019년에 절반까지 벌어졌었다. 하지만 2020년에 그 가격 갭이 좁아지기 위해 경기도가 가장 크게 올랐고 지금은 약 30%~35% 수준밖에 되지 않는다. 최근 가장 가격 갭이 적었던 2015년에 20~30% 감안하면 2022년 이후 부동산 전망을 볼 때 경기도의 집값 상승여력은 크지는 않지만 어느 정도는 있다고 할 수 있다. 

 

단 이 퍼센테이지는 KB시세, 부동산114, 감정원 등 표본에 의해 정해진 퍼센티지로 가격 빗대어 계산하게 되면 큰 오류를 가지게 된다. 트렌드랑 경향만 확인하는 것이 좋다. 예를 들어 2020년 서울 경기지역 20% 올랐다는 통계치가 있어도 실제로 두배 이상 안 오르는 곳을 찾기가 힘들다. 그냥 물가 2% 올랐는데 집값이 20%가 올랐구나 정말 많이 올랐네 하고 생각하는 것이 좋다. 또는 과거에 오른 데이터와 비교해서 상대치만 볼 때 이용하도록 하자.

 

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인천 부동산 전망

인천청라호수

인천 부동산은 수도권에서 가장 늦게 오른지역이라고 할 수 있겠다. 가장 늦게 오른 만큼 다른 경기도 지역보다 아직도 상승여력이 크지 않을까 하는 생각이 든다. 사실 인천지역도 많이 오른 것은 맞다. 다른 서울, 경기도 지역에 비해서 적게 오른 것인데 이 것은 경기도 지역에 집값이 많이 올라서 매도하고 인천지역으로 옮긴 것으로 해석이 된다.

 

통계자료를 보면 조금 더 명확하게 알 수 있다. 경기도에서 인천으로 이주한 인구가 65000명이나 되는데 이게 5년 만에 최대 이주치이다. 이 것을 보면 필자의 해석이 틀리지 않았다는 것을 알 수 있다. 집값이 오름에 따라서 시세가 더 낮은 지역으로 이주하게 되면서 상대적으로 시세 낮은 지역의 집값을 부양해준다고 생각하면 좋을 것 같다. 

 

그런데 2021년 상반기에는 경기도 집값이 10%나 올라버렸고 하반기에도 승승장구 중이다. 그렇게 되면 2022년 인천 부동산 전망도 뻔히 보인다고 할 수 있다. 경기도 집을 매도해버리고 차상위권 지역인 인천으로 이주를 하게 될 것이다. 그렇게 되면 인천도 덩달아서 오른다고 할 수 있겠다. 그렇다 인천이 2022년 이후 집값이 오를 가능성이 큰 지역 중 하나이다. 

 

얼마나 오를지 조금 숫자로 가늠해보자면 서울 실거래가 기준 상위 10%의 경우 약 18억이다. 경기도는 약 9억 정도이다. 절반정도이고 인천은 약 6~7억 정도이다. 서울 집값이 상승세를 이끌어주는 것인데 앞서 말한 것처럼 이주 인구를 통해서 경기도가 서울 가격 갭을 메우고 또 인천은 경기도 집값을 메우게 될 것이다. 대략적으로 경기도는 3~4억 인천은 4~5억 정도 더 오를 것으로 추정할 수 있겠다. 상위 10% 실거래가 기준으로 관심지역이 얼마나 벌어지고 메우게 될지 숫자로 가늠해보면 좋을 것이다. 

지방 부동산 전망

보통은 서울에서 시작된 부동산 랠리는 경기도로 그리고 인천 그외 외곽 도시로 부동산 랠리는 파도타기를 시작한다. 본 포스팅은 2022년 그리고 그 후에도 부동산이 더 오를 곳으로 찾는 것이 목적인데 그러면 아직 파도의 영향이 더 있을 지방을 생각해봐야 한다. 그렇다. 향후 집값이 오를 가능성이 큰 지역은 지방에 있다. (생각해보니 인천도 준지방인가)

 

서울 경기도의 경우 부동산 랠리가 시작될 경우 지속적으로 큰 상승을 보여주는데 지방은 조금 다르다. 지방 부동산 특성상 한번 오를 때 많이 오르게 된다. 그리고 많은 지방도시 중 어떤 지역을 투자해야 할지 찾으려면 우리나라 산업 특성을 알 필요가 있다.

 

우리나라는 제조업이 기반인 나라이기 때문에 수출이 좋을 시 업황이 좋게 바뀐다. 특히 2022년 상반기 이후 미달러 금리인상을 앞두고 있어서 수출은 내년부터 본격적으로 더 좋아질 예정이다. 지금도 충분히 턴어라운드 했지만 아직까지는 기저효과 측면이 크다. 힌트는 다 나왔다. 제조업이 좋은 지역, 수출업이 좋은 지역, 해당 지역의 교집합을 한번 찾아보자.

 

조선업, 바이오, 2차전지, 자동차, 반도체가 우리나라 대표적인 수출업종이자 제조업 중 하나이다. 해당 업종이 어느 지방에 기반을 잡고 있는 것인가 한번 살펴보자. 거제 하고 창원 진해구 쪽에는 조선업이 특화되어 있다. 내년에도 거제나 창원 부동산이 크게 계속 오를 전망이다. 바이오는 오창 산업단지에 셀트리온, 엘지에너지솔루션 등이 있어 오창 부동산 또한 많이 오를 것으로 예상된다.

 

자동차, 석유화학은 울산이 대표적이다. 다만 자동차, 석유화학 관련 부동산 지역은 또 다른 히든장소가 있다. 바로 새만금이다. 앞으로 장기적으로 주목해야 되는 곳은 새만금이다. 새만금은 장기적으로 국가에서 투자하여 개간한 곳인데 이제 그 서막이 열릴 예정이기 때문이다. 

 

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오늘은 이렇게 2022년 이후에도 향후 집값이 오를 가능성이 큰 지역 4 곳을 찾아보았다. 부동산 공부라는 것이 알파도 오메가도 어떤 장소에 투자하는지가 중요하다. 계속해서 어떤 지역이 발전될지 어떤 지역으로 사람이 몰릴지 관심을 가지고 같이 공부해나가자.