집값전망, 너무 암울합니다. 계속 금리인상 하는데 어떻게 해야될까요?

뉴스, 신문, 유튜브 등 여러 매체에서 암울한 집값 전망을 내세우고 있다. 대출금리도 올랐고 앞으로도 더 오를 건데 이대로 진짜 괜찮을지 걱정도 많이 된다. 그런데 사실 저가매물은 공급이 많지 않고 분양가가 계속 올라서 반대의견도 만만치 않게 많이 나오고 있는 실정이다.

부정적인 부동산 시장 전망 뉴스

부동산 시장이 앞서가고 있는 미국을 먼저 보자면 평균적으로 대도시 기준 평균 600,000 dollars 정도면 있으면 진짜 딱 1인 가구 살 정도의 집만 얻을 수가 있다고 한다. 더 재밌는 것은 뉴욕, 샌프란시스코 제외 평균 가이며 뉴욕, 샌프란시스코는 이 가격에 구할 수도 없다.

미국 평균 월세, 한달에 평균 월세가 475만원?

2021년 대출금리가 0.6%였다. 주택담보대출 황금기로 인해서 대도시에서는 수요가 몰려 2년 사이에 2.5배 이상 집값이 급증해버렸다. 이제는 신규 진입자들은 절망중이다. 높아진 매매가 그리고 높아진 대출금리로 인해서 거래량은 절벽을 넘어서 제로가 되어버렸다. 시장에 들어갈 수도 빠져나갈 수도 없다.

대출금리가 오르게 되면 월세가 오른다는 것은 당연한 일이다. 하지만 향후 집값 전망, 주거비 전망이 어려운 점이 이렇게 올라간 월세에 있다. 올라간 월세는 보통 고착화되어 내려오는 경우가 드물기 때문이다. 모기지율이 7% 넘어 8%까지 도달하고 있는데 이제 이 금리 상승이 월세에 반영하기 시작하면 주거비 상승에서 오는 나비효과가 결국 소비자 물가 오르게 하는 것이다. 소비자 물가가 오르면 금리인상은 멈추지 않는다. 악순환의 연속이다.

주담대 신용 저축 금리 추이, 영끌족의 비명이 들린다

집값 전망이 이 정도로 암울한데 희망은 없는 것인가?

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그래도 희망은 있다

집값 전망 중 그래도 생각보다 폭락하지 않을 거라는 이유가 몇 가지가 있다. 매체에서 이야기하는 것을 조금만 더 자세히 살펴보자.

1) 어떤 집들이 가격 하락했는지 보자
집값이 떨어지고 있다는 뉴스를 보면 사실 무섭다는 생각만 하지 이 데이터를 구체적으로 볼 생각은 하지 않고 있다. 집값 하락을 주도하는 것은 비교적 신규 주택이라는 것이다. 기존에 건설된 입지가 좋은 주택이 아니라 비교적 입지가 좋지 않은 저가매물이 하락을 주도하고 있다는 것이다.

지역별 주택가격 하락표, 신규로 인기가 몰린지역이 하락폭이 크다

2) 급매물이 많지 않다
실제로 거래량 절벽이라고 함은 매수자가 없는 것으로 인식되기 쉽다. 맞는 말이기는 하지만 판매 또한 저가에 던지는 급 매도물이 없는 것이다. 정상적인 가격에 매물을 올려놓고 있으며 지금의 고금리에도 아직 시장은 견고하게 버텨주고 있다고 해석할 수 있다. 실제 지금 금리를 못 버텨서 급매물이 나오게 된다면 거래량이 증가하게 된다. 그리고 다주택 보유자가 아닌 이상 매도자는 팔 이유가 많지 않다. 팔아도 어디갈 때가 없지 않겠나?

서울 아파트 매매수급지수, 이정도면 급매물 보다 변동범위 안이다.

3) 주택 공급량이 줄었다
세종, 대구 등과 같은 곳을 제외하면 주택 공급량이 줄었다. 그리고 줄을 것이다. 공급과 수요의 법칙에서 지금 기조의 공급량이 줄게 된다면 수요가 많은 수도권의 경우에는 집값 전망이 나쁘지는 않을 것이다.

지역별 공급주택 누적 통계자료

4) 높은 원자재 가격 및 인플레이션
원자재 가격이 이미 오르고 물가는 이미 고공행진이다. 여기서 집값이 많이 빠지게 되면 오히려 저가 매수의 기회가 아닐까 싶다. 주택 건축하는데 예전보다 40%~50% 이상 (원자재, 땅값 등 포함 가격) 많은 건설원가가 필요한 상황이다.

철근, 콘크리트, 시멘트 가격 인상

결론은 현재 갑작스러운 고금리로 인해 쇼크는 보이고 있지만 점차적으로 안정화될 것으로 판단한다. 지금 매체에서 이야기하는 집값 전망에 너무 공포심을 느끼지 말고 조금만 더 냉정하게 시장을 바라봐보자.

부동산 시장, 지금 우리가 가져야 될 마음 가짐

1. 투자를 안 할 수 없다는 것을 인식하자. 시장에서 멀어졌으면 벼락 거지였다.
시장에서 멀어져서는 벼락 거지 탈출을 못한다. 그리고 어차피 노동소득으로 한계가 있어서 투자는 해야 되는 것이다. 투자는 자본주의 사회에서 필수사항인 것이다. 절대 참여한 것에 대해 후회하지 말라.

2. 위기는 언제든지 올 수 있다. 위기는 기회를 삼아보자. 과거 위기 속에서 어떤 원인과 결과가 있었나
결국 우상향의 시장이다. 하지만 우상향 중간중간에 함정이 있다. 차라리 지금 시점에 과거를 거울삼아 공부해서 좀 더 헷지 있는 투자전략을 생각하자. 필자는 전략을 수립할 때마다 포스팅하여 공유할 것이다. 구독, 좋아요 등 많은 관심 부탁한다.

3. 투자처 중 내가 잘 아는 것부터 다시 보자. 특히 부동산은 하락하고 있는 지역을 확인해보고 가격 메리트를 생각해보자
앞서 말한 것처럼 신규 지역의 신규 주택이 많이 떨어지고 있다. 기존의 잘 아는 지역을 재확인해보고 많이 떨어지고 있는 곳의 가격 메리트를 다시 한번 생각해보자. 결국 위기 속에 기회가 있다. 또한 부동산은 하락하는 매물 중에서 큰 기회가 찾아오는 것이다.

4. 지산, 재개발 등 종목을 넓히는 방법을 연구함.
공부는 항상 옳다. 종목을 늘려서 새로운 방법을 찾아보자.

너무 여론에 휘둘리지 말고 투자 공부를 꾸준히 하자. 새로운 투자 전략을 세워보고 위기를 기회로 한번 만들어보자. 계속해서 경제 포스팅을 진행할 예정이오니 같이 공부 스터디로 미래에 대해서 같이 준비했으면 좋겠다.