대한민국 부동산 전망을 예측해보자. 향후 10년간 부동산 시장 이렇게 바뀐다! (부동산 정책, 전세물량, 3기신도시, 지방도시 시세 등 총정리)

2022년 대한민국은 대선을 앞두고 있다. 그리고 언론에서는 인플레이션, 금리인상과 같은 이야기들을 남발하고 있는데 향후 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? 그래서 이번은 향후 3년간 대한민국 부동산 전망에 대해서 감히 예측해보겠다.

 

전세로 보는 부동산 전망

 

2020년 5만 호 2021년 3만 호 2022년 2만 호로 공급 물량이 줄어들 거임 전세대란 지속.

임대차 3 법 계약갱신청구권 도입하면서 전세 유통 매물이 급격히 감소함.

결론은 입주물량의 감소와 임대차 3 법의 계약갱신청구권으로 인해 전세 유통 매물이 줄어듬에 따라서 전세 가격이 폭등하게 되는 것이다.

 

다만 올해 이후 2022년 하반기 정도에는 계약갱신청구권 사용한 전세매물이 풀릴 예정임 그래서 지금 전세난이 다소 완화하는 모습이 보일 것이다. 그리고 우리나라 부동산 매매가는 거의 전세가의 기조해서 정해지는 경우가 많다. 전세가가 꺾이지 전까지는 매매가가 오를 가능성이 큰데 2022년 전세 유통매물의 증가로 인해서 우선은 매매가도 오름세도 대폭 줄어든다고 할 수 있겠다.

 

그리고 서울만 해도 2023년 둔천 주공 1만 2천 호, 개포주공 1만 호, 반포 래미안 원 베일리 2024년에는 잠실 미성 크로바 등 대단지로 공급물량이 늘어날 예정이다. 여기의 입주물량과 앞선 전세 유통물량 증가가 겹치기 때문에 2023년 이후에는 부동산 매매가를 점점 낮출 것으로 예상할 수 있다. 

 

금리인상으로 보는 부동산 전망

 

올해부터 시작된 기준금리 인상이 부동산 시장에서 영향을 크게 미칠 것으로 생각한다. 항간에는 금리 인상 폭이 작기 때문에 부동산 가격에 미치는 영향이 적을 것이라고 하는 사람도 나왔는데 실상은 조금 다르다고 본다. 현재의 대출조건도 원리금 상황 수준이 상당히 높기 때문에 소폭의 금리인상도 쉽게 볼 사항은 아니다. 특히 레버리지를 크게 한 투자자에게는 큰 부담이 될 수가 있다. 

 

생각보다 긴 시간을 가질 것 같은 인플레이션과 그에 따라서 동반하는 금리인상이 이미 예견되어 있기 때문에 모험적인 영끌 투자는 지양해야 할 때이다. 물론 2022년까지는 부동산 상승이 이어질 수 있지만 그 부동산 상승만 보고 지금 투자하기에는 애매한 시점이라고 할 수 있겠다. 

 

또한 빅데이터로 확인해보면 지금은 조심해야 할 때라는 것을 알 수 있다. 주택담보대출 원리금 상환 비율로 부동산 고점도 확인할 수 있는데 과거 부동산 고점이었던 2008년도에 서울 중산층 수익 대비 원리금 상환 비율이 41%였었는데 현재는 49%에 달한다. 점점 부동산 가격은 최고점을 눈앞에 두고 있다고 생각하면 된다. 역대 최고의 수치이다. 참고로 2022년은 50%를 돌파할 예정이다.  

 

유의미한 중요한 수치가 한 개 더 있는데 바로 서울 갭 투자 비율이다. 현 서울 갭 투자 비율이 현재 52%를 넘었다. 이 갭 투자자들은 과연 앞으로 계속되는 금리인상이라는 철퇴를 견딜 수가 있을지 의문이다.  

 

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3기 신도시와 지방도시

 

2026년 3기 신도시 입주가 이루어질 수 있다. 판교, 광교 사례를 보면 지구지정 후 7~8년 뒤에 입주한 사례를 보면 2026년에 3기 신도시도 대대적으로 입주가 이루어진다고 생각할 수 있다. 조금 더 구체적으로 보자면 판교, 광교, 위례가 토지보상 이후 5년 이내에 입주했었는데 올해 6월에 하남 교산의 경우 80% 이상 토지보상이 진행되었고 인천 계양은 60% 이상 토지보상이 진행되어 5년 뒤 2026년쯤에는 적어도 하남 교산, 인천 계양은 입주를 시작할 확률이 매우 높다고 할 수 있겠다. 서울이 집값 조정장이 일 때 신도시 입주와 항상 겹친 것을 생각해보면 2026년부터 서울 집값이 떨어질 수도 있다고 할 수 있겠다.

 

• 1991년 ~ 1995년 하락장 : 1기 신도시 입주 시작 
• 2009년 ~ 2013년 하락장 : 판교, 광교 입주 시작 

 

지방도시는 입주물량에 가장 크게 영향을 받고 있다. 그에 따라서 매매가와 전세가가 동시에 영향을 받고 있는데 그런 관점으로 봤을 때는 가장 크게 영향을 받게 될 지방도시는 대구이다. 대구의 경우 공급물량이 중장기적으로 많기 때문에 큰 폭으로 떨어질 가능성이 있다. 그리고 광역시를 제외하고 중소도시의 경우에는 인구감소와 더불어 수요가 부족해질 것으로 예상되기 때문에 점차적으로 집값이 떨어질 가능성이 클 것이다. 

 

지방광역시나 대도시를 자세히 보자면 소득 대비 원리금 상환 부담 수준으로 봤을 때 전고점 대비 대전 120%, 대구 95%, 광주 92%, 울산 91%, 부산 90%, 인천 73%으로 대전이 가장 크게 고평가 되어 있는 상황이다. 그리고 물량부담을 확인해보면 단기간의 착공물량과 장기간에 인허가 물량을 살펴보자면 부산, 인천, 광주는 단기간은 물량부담은 있지만 중장기 물량부담은 크지 않다. 대전은 단기 물량은 있지만 중장기 물량부담은 있는 편이다. 대구는 전체적으로 물량부담이 큰 편이며 울산은 그 반대로 전체적으로 물량부담이 작은 편이다.

 

지방 대도시를 봤을 때는 인천, 부산, 광주가 괜찮을 것으로 판단되고 반대로 대전과 대구는 고평가 되고 있다고 판단된다. 

 

언제 하락할 것인가?

2023년 고점 찍고 하락장이 온다고 해도 하락폭이 크지 않을 것이다. 전세가율이 높기 때문이다. 이 전세값이 하방 지지를 해주고 있다. 전세가율과 매매가율의 괴리를 보면 부동산 매매가 지지 여부를 알 수 있다. 현재는 50%대로 높은 상태라 쉽게 매매가가 빠지기 힘든 수치이다. 보통 전세가율이 30~40% 일 때 전세가가 매매가를 방어하지 못하게 된다. 

 

2026년은 3기 신도시 입주와 더불어 전국의 공급과잉으로 하락장이 시작될 것인데 역사적으로 서울 집값이 5년 이상 하락한 적이 없기 때문에 길면 2031년까지 하락장이 이어질 것으로 조심스럽게 예상을 해본다. 변수가 2027년 대선인데 이때 부동산 하락에 대한 부양정책을 강하게 들고 올 가능성이 있어서 빠르면 2028~2029년 하락장에 대한 반등이 나올 수도 있다. 

 

언제나 그렇듯이 매도, 매수 추천이 아니며 경제공부를 공유하고자 하는 마음에 포스팅을 하는 것이니 참조 바람.