부동산 규제 피해서 부동산 투자 하는 방법! 소액으로도 가능하다고?! (feat. 지식산업센터 투자)

부동산이 연일 고가 행진을 달리고 있다. 정부에서는 부동산 버블을 방지하고자 각종 규제를 강화하고 있다. 그래서 신규 투자자나 새롭게 부동산 투자에 관심을 가지고 있는 사람들은 진입하기가 쉽지가 않은 상황이다. 그런데 규제 제한 없이 대출 많이 받으면서 그리고 소액으로도 할 수 있는 부동산이 있다면 믿으시겠는가?

 

무엇인지 궁금할 텐데 정답은 지식산업센터이다. 우선은 지식산업센터가 무엇인지 궁금할 것이다. 지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 하는 자와 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물이다. 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말하는데 쉽게 말해서 아파트형 공장을 지식산업센터라고 생각하면 좋을 것 같다. 

 

지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 아래와 같다.

 

1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장 · 군수 · 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3. 그밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 금융 · 보험업 시설, 기숙사, 근린생활시설 등의 시설

 

지식산업센터 투자의 장점은?

 

지식산업센터 투자의 장점은 여러 가지가 있다. 앞에서도 간략하게 설명했지만 우선은 대출규제에서 자유롭다는 것이다. 아파트의 경우 대출규제가 많아서 투자가 힘든 시점이다. 하지만 지식산업센터는 DTI, DSR이 없어서 최대 90%까지 대출이 가능하다. 예전의 아파트 대출규제가 크지 않았을 경우처럼 높은 레버리지 투자가 가능하다는 것이다. 현존하는 부동산 중에서 거의 유일하게 소액으로 레버리지 투자가 가능하다는 것이다. 

 

장점의 두 번째는 높은 임대수익률과 시세차익 수익을 동시에 올릴 수 있다는 것이다. 사실 요즘에 지식산업센터도 아파트 가격과 같이 많이 올라서 임대수익률이 떨어져 있는 상황이다. 하지만 부동산 전반의 가격이 오르고 또 인플레이션이 예고되는 상황에서 임대수익도 필연적으로 오를 수밖에 없는 상황이다. 간단히 말해서 대출금리가 오르는데 월세가 안 오를 수가 있냐는 것이다. 

 

세 번째로는 토지 부족 때문이다. 서울은 새롭게 주거공간을 지을 토지가 부족한 상황이다. 그러다 보니 정부나 서울시에서는 원활한 공급을 위해서 준공업지역까지 아파트를 지으려고 하고 있는데 그렇게 되면 지식산업센터의 공급이 줄어들게 된다. 지식산업센터는 준공업지역에 짓게 되는 것인데 그 공급을 아파트가 뺏어가기 때문이다. 역설적이지만 공급 증가로 아파트 가격은 내려갈 수 있지만 지식산업센터는 공급 부족 현상으로 인해 가격 상승이 예상되는 점이다.

 

마지막으로는 지역이 이미 정해져 있다. 아파트의 경우 지역에 대한 공부도 많이 해야 하는데 지식산업센터의 경우 준공업지역의 3.3% 밖에 없는 실정이다. 서울은 문정, 성수, 영등포, 가양, 구디 총 다섯 지역만 있기에 집중해서 지역 공부를 해서 투자할 수 있는 것이다. 공부할 분량이 적으니깐 더 깊이 공부할 수 있으니 성공확률이 더 올라간다. 

 

항목	내용
규제 자유	소액투자 가능(임차면 80%까지 대출), 세금감면제도(취득세 50%, 재산세 37.5%), 주택수 포함X, 전매O
수익성 우수	수도권의 경우 월세수익 4~6%, 시세차익 2~3%, 가격이 일정한 편임
공급부족 및 한정적	준공업지역 3.3% 수준임, 아파트 공급확대로 향후 지식산업센터 공급감소 예상됨

 

투자할 때 주의할 사항은?

 

어떤 투자든 위험요소가 있기 마련이다. 지식산업센터 투자는 몇 가지 주의사항이 있다. 

 

• 지식산업센터 중 장소에 따라서 임대를 못 주고 본인이 사업용도로만 사용해야 하는 곳도 있다. 
• 입주할 수 있는 업종이 정해져 있는 경우도 있다. 용도변경은 거의 힘들다.
• 공실이 많을 경우 투자에 반드시 유의해야 한다. 지역별로 인기지역이 몰려 있다.
• 환경에 따라서 시세가 천차만별이다. 예를 들어 지하창고의 경우 지상층 대비 60~70%, 임대료 70~75% 정도이다. 

 

지식산업 투자 레버러지 투자 효과도 누릴 수 있는 부동산 투자이며 월세를 통한 현금흐름을 만들고 싶다면 쉽게 할 수 있는 투자이다. 파이어족이나 조기 은퇴를 생각하는 투자자라면 리츠투자 대신 차라리 지식산업센터 투자를 반드시 한번 생각해보기를 바란다. 그럼 다음에도 좋은 투자방법을 가지고 포스팅하겠다. 이만!