대한민국 역사상 다시 없을 상승장인데 언제까지 오를 것인가?

2021년 상반기까지 대한민국 역사상 다시없을 부동산 상승장이었다. 이 시기는 부동산 투자에 대해 Panic Buying이 심각할 정도로 많았다. 구글, 네이버에서 볼 수 있는 빅데이터를 보면 지금은 좀 줄어들었다. 지금 매매는 체념 Buying이다.

 

체념 Buying은 그야말로 현시세를 인정하고 거래하는 것이다. 무서울 정도로 오르고 오른 아파트 시세를 인정하고 거래를 하고 있는 것인데 그런데 이 시세에 대한 체념으로 인해서 아파트 매매 지역의 변화를 가져오고 있다. 수도권에서 경기도 그리고 경기도에서 인천으로 자연스럽게 넘어가기 시작하였다. 시세 상승의 불편함의 감수를 가져오고 있는 것이다. 상급지에서 중상 급지로의 변화이며 이제는 자신의 선택지에서 차상위 도시를 많이 생각하게 되었다. 

최근 KB시세를 보게 되면 해당 사실을 쉽게 알 수 있는데 서울 주요 지역 보다도 차상위 도시의 시세 상승률이 더 높게 나타나고 있기 때문이다. 그러니깐 이제는 차상위 도시까지 조차도 많이 올랐기 때문에 반드시 신중한 지역 선정이 필요하다는 뜻이다. 부동산 시세의 시작은 서울 강남이며 끝은 서울 강남에서 가장 먼 곳이라는 생각을 가지면 지금 어느 정도에 와 있는지 파악하기가 쉽다.

 

작년 아파트 거래량이 한 해 동안 93만 건이 발생했다고 한다. 예상대로 이 것은 대한민국 역사상 다시없을 거래량인데 평균적으로 50~60만 건이 발생하였으니 작년 한 해에만 두배가 넘는 거래량을 가졌다. 많은 사람들이 이 높은 가격에 아파트를 구매하여 보유하고 있는 것이다. 그런데 그 열기가 점점 식고 있는 것일까? 아니다 네이버랩 데이터를 확인해 본다면 아직도 부동산 검색을 하면서 열정적인 관심을 가지고 있는 것을 확인할 수 있다.  

 

특히 학군이 좋고 학군 이동이 쉬운 지역은 전세가 그냥 전멸했다고 해도 무방하다. 이미 전국적으로 심각한 전세난이지만 이 지역들은 특히 심각할 정도로 문제가 많다. 경기도는 고양시와 오산시이며 서울은 노원구와 구로구이다. 해당 지역은 전세 물량 거의 없을뿐더러 전세가도 심각할 정도로 많이 올랐다. 토지거래허가구역에서 제외된 지역이라서 학군 선호자에게 큰 인기를 받은 지역이라고 할 수 있겠다. 마찬가지로 하반기를 넘어서 내년까지도 상승을 기대해봐도 좋은 지역인 것 같다. 

 

이번 정권의 키워드는 다주택자와 실거주자였다고 해도 무방하다. 정책들이 얼마나 실효성이 있었는지에 대해서는 의문심은 들지만 이 키워드만을 보자면 사람들은 거주지를 바꾸어야 한다. 다주택자는 본인에게 불리한 정권이 있을 때 부동산 물량을 내놓을 리 만무하고 실거주자들은 전세가 없는데 또 전세가는 올랐고 점점 외곽지로 몰리고 있는 상황이다. 필자도 벼락 거지가 되었다. 근데 이제 거지가 된 게 문제가 아니라 이제 생존의 문제가 걸려버리게 되었다. 

 

2006년 이후 14년 만인 2020년에 토지 설문조사를 실시하였는데 간단히 결과를 말하자면 수도권과 5대 광역시에 대해서는 토지를 구매할 의사가 늘어났지만 그 밖의 지역에서는 감소하는 경향을 보였다. 토지 말고 주택이나 건물은 강남 3구는 30%에서 19%로 떨어졌다. 강남 이외 지역은 26%에서 40% 올랐다. 이 말은 강남이 아니어도 서울이기만 하면 된다 라는 결론을 가지게 된다. 

 

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사람들이 강남에서 다른 지역으로 이전된 이유는 1) 강남이 많이 올라서 2) 강남만 특별히 규제해서 다른 지역을 찾고 싶어서 두 가지 이유가 가장 큰 이유일 것이라고 생각하는데 이 점과 맞물려 향후 정책을 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다. 오세훈 시장의 키워드는 강북 재개발이다. 그리고 내년 대선의 핵심 키워드는 부동산이다. 특히 아파트보다는 노후된 주택의 경우가 뜰 가능성이 크다고 필자는 생각하고 있다. 왜냐하면 공급 부족에 대한 공약으로 강북지역의 재개발을 주요 공약으로 내걸 가능성이 크기 때문이다.

 

조금 더 자세한 지역정보를 알고 싶다면 서울시에서 발간한 뉴타운 재개발 해제지역 관리방안 보고서를 확인하면 알 수 있다. 서울 연구원에서 해당 보고서를 찾아보면 어디가 조금 더 재개발 확률이 높을지 알 수가 있다. 성북구 장위동, 마포구 염리동, 서대문구 홍원동, 홍제동이 안전 위험이 높다고 말하고 있는데 이 지역이 아마도 재개발 확률이 높을 것으로 판단하고 있다. 특히 아파트 보다도 노후된 주택에 투자한다면 좋을 수익이 나오지 않을까 판단한다. 

 

2022년 내년 이후에는 보수나 진보 누구든지 간에 전세난을 해결할 공약을 내걸 가능성이 크다. 전국보다도 수도권에 무주택자가 더 많다. 이제 서울 수도권에서 전세는 현실이고 매매는 꿈이다. 임대차 3 법 시행 후 전세가가 상반기 5% 올랐고 하반기에는 15% 올랐다. 근데 향후에도 전세를 못 잡는다? 현실까지 무너지는 심각한 문제가 발생할 것이다. 그리고 청년 취업난이 너무 심각하다. 20~30대 청년들이 결혼을 포기하게 되면 현실뿐만 아니라 미래가 무너질 것이다.

 

참고로 내년도 정권이 바뀌기만을 기다리는 분이 많을 것으로 예상한다. 부동산법에 대한 개정을 기대하면서 기다리시는 분이 주변에 많이 보인다. 근데 보수로 바뀌더라도 부동산법은 쉽고 빠르게 바뀌지는 않을 것이다. 그게 법이라는 것이다. 박근혜 정부 때도 부동산 3 법을 철회하는데 1년이 넘게 걸렸다. 내년 대선을 기대하고 기다리시는 분은 충분한 시간을 가지고 기다리시길 바란다. 

 

결론적으로 내년도 2022년도 대선과 상관없이 올해와 비슷할 것으로 판단하고 있다. 인플레이션과 금리인상에 대한 이슈는 있다고 생각하지만 최대한 빠르다고 해도 2023년이 돼서야 변곡점이 될 것이다. 특히 2023년에 미국 금리인상과 맞물려 패닉장이 이루어질 수도 있기에 다들 유의하길 바란다. 패닉장은 신규 매수자에게는 기회일 수 있다. 그때까지 달러만 모아 두고 있어도 성공한 투자자일 것이다. 

 

부동산 투자는 레버러지 투자이며 투자금이 큰 만큼 투자계획을 반드시 해야 한다. 이전까지는 유례없는 폭등 장이라 누구든지 돈을 버는 시장이었지만 이제부터는 다르다. 지금부터 투자할 사람은 시간을 충분히 가지고 기다려야 한다. 2년~3년 동안 공부하면서 미국 기준 금리인상 최대치까지 기다리면서 그동안 매수할 지역을 천천히 찾아보는 것이 향후 부동산 투자에 있어서 좋은 전략이라고 필자는 생각한다.

 

투자의 책임은 투자자에게 있습니다. 그리고 해당 블로그가 여러분에게 도움이 되었다면 공감 한번 부탁드립니다.