민간임대아파트 프리미엄이 수억이라고? 진짜 안전한 투자방법이네

부동산 규제가 심해지고 앞으로 더 심해질 것이다. 그래서 아파트 분양받기는 진짜 하늘의 별따기가 되어버렸다. 거의 로또 확률이며 서울 수도권 아파트 당첨되었다면 거의 로또 급의 수익도 올릴 수가 있다. 그런데 혹시 들어봤나? 민간임대 아파트 청약! 청약통장도 필요 없으며 1 주택자, 다주택자 그리고 어떤 지역적 규제가 없다. 그냥 대한민국 19세 이상 이면 할 수가 있다.  

 

심지어 청약에 당첨되고 취소해도 어떠한 불이익이 없기 때문에 무조건 하는 것이 이득이라고 할 수 있겠다. 당첨이 되고 주택소유 여부 포함되는지 궁금한 사람도 있을 것이다. 결론은 주택소유 여부에 포함되지 않는다. 이 것만 해도 귀가 솔깃할 것이다. 대출은 전세자금 대출 가능하여 기존 주택담보대출보다 금리가 낮을 것으로 예상한다. 임대 후 분양도 받을 수 있다. 8년이나 10년이 지나면 미리 정해진 분양가로 우선분양권을 받을 수 있다. 그리고 내가 반드시 투자해야겠다고 생각한 부분은 임대 분양받은 권리를 프리미엄을 받고 팔 수도 있다. 전매제한이 없다. 무제한이다. 그 판 금액에 대해서 취득세, 재산 종부세, 양도소득세 아무것도 없다는 것이다. 

 

일반적으로 임대아파트라고 하면 LH에 지은 마감재 떨어지고 하자가 많은 아파트라고 생각하기 쉽다. 하지만 민간임대 아파트는 기본적으로 입주민의 분양전환을 고려하여 건축하였기에 일반 아파트와 유사한 수준의 마감재와 마감처리를 하여 건축했다고 보면 된다. 그래서 실거주 목적으로도 괜찮다고 할 수 있겠고 요즘 같은 부동산 규제가 많을 시기에 위험부담이 적으면서 고수익을 노려볼만한 투자방법이라고 할 수 있겠다. 너무 좋은 점만 많아서 불안하다고? 불안하면 당첨돼도 취소하면 된다. 무엇이 두려운가?

 

각 민간임대 아파트마다 조건이 조금씩 다르겠지만 일반적인 민간임대 아파트 조건을 자세히 살펴보겠다. 임대보증금은 주변 전세시세보다 조금 비싼 편이다. 월 임대료는 재미있는 것이 조건 중에 납부유예 후 분양전환 시 면제 가능한 케이스도 있다. 이 때문에 임대보증금이 주변 전세시세보다 비싸다고 할 수 있겠다. 계약해지의 경우 명의변경으로 대체할 수 있고 명의변경의 횟수와 시기가 중요한데 일반적으로 입주 전 2~3회 명의변경이 가능하며 입주 후에는 제한 없이 변경이 가능하다. 다만 최초 계약일로부터 6개월이나 1년 이후부터 가능한 케이스들이 많다. 

 

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민간임대아파트는 처음에는 10대 1 수준이었지만 지금은 수백 대 1 수준으로 올라갔다. 그렇다고 미분양이 안되는가? 그렇지는 않다. 미분양이 될 수 있다. 그렇지만 우리는 그냥 계속해서 청약을 넣었다가 프리미엄이 형성이 안되면 바로 취소하면 된다. 그래서 전혀 두려워할 것 없이 벼락 거지를 탈출할 수 있는 좋은 투자방법이라고 할 수 있겠다. 단 기본적인 계약금 정도는 가지고 있어야 한다. 전매가 보통 계약 후 특정 기간이 지나야 가능하기 때문이다. 조건에 마다 다를 수 있겠지만 보통은 그렇다. 

 

그런데 민간분양이 많아서 중복청약이 힘들어 조금 더 프리미엄 받을 확률이 높은 것을 고르고 싶다면 어떻게 해야 될까?

물론 이런 경우가 많지 않지만 있을 수 있다. 이럴 때를 대비하여 몇 가지 프리미엄이 붙을 확률이 높은 케이스에 대해 알려주겠다. 그렇다고 맹신하지는 말자.

 

• 확정분양가가 정해져야 한다
• 주변시세 대비 메리트 있는 확정분양가여야 한다
• 중도금 대출은 시행사 보증이어야 한다 (HUG보증 일 경우 규제지역 대출받은 사람은 중도금 대출이 안 나오기 때문)
• 전매 제한이 없어야 한다
• 전대가 가능해야 한다 (8년간 다른 사람에게 전세나 월세를 줄 수 있는 확인 해야 한다)
• 다주택자도 청약이 가능해야 한다
• 지역 우선 배정이 없어야 한다 (일반적으로 그 지역 사람에게 70% 배정하는 경우가 많다)

이 정도 체크하면 좋긴 한데 사실 그냥 신청하고 프리미엄 붙는지 보고 판단해도 나쁘지 않다.