부동산 아파트 취득 전 반드시 알아야 하는 절세 팁 (feat 공동명의 or 단독명의)

아파트나 주택 그 밖의 부동산을 취득할 때 발생하는 세금이 정말 너무 많아졌다. 부동산 규제의 일종인데 우리는 반드시 스마트하게 공부하여 절세를 해야한다. 부동산이 일반 가정자산이 대부분인 만큼 세금이 규모가 너무 크기 때문이다. 이 포스팅은 부동산 취득 전 반드시 도움이 될 글이며 이미 취득하신 분들은 안타깝지만 도움이 되지 않을 것이다. 특히 지금 단독명의인데 공동명의로 바꾸면 혜택을 받을 수 있을 지 궁금하신 분은 안타깝지만 안된다고 말씀드리고 싶다.

 

1. 부부공동명의 세금 얼마나 줄일 수 있나?

부동산을 취득할 때 세금의 종류는 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세) 양도세 정도라고 할 수 있는데 공동명의로 혜택을 볼 수 있는 경우는 이 중에 오직 양도세 혜택만 볼 수 있다. 양도세 혜택을 보기 위해서는 당연하게도 집을 살 때 공동명의를 해야한다. 그러면 시가표준액 기준을 5대 5로 분할되기 때문에 적용받는 세율이 낮아진다. 여기에서 발생하는 양도세 절세 효과가 있는 것이다. 예를 들어서 참고용으로 간단하게 계산해보자면 집을 샀는데 1억이 올랐다 단독이면 2천정도 세금이 나오는데 공동명의는 1500만원으로 500정도 절약이 된다. 특히 우리나라 세금은 누진세이기 때문에 공동명의 하는 것이 대부분의 케이스에서 훨씬 유리하다. 부동산 가격이 많이 오를 것으로 생각된다면 취득할때 꼭 명의를 하나 더 올려서 양도세 절세를 꼭 하도록 하자. 

 

2. 공동명의가 안 좋은 경우가 있다?

고가 아파트의 경우 배우자 소득이 없을 경우 공동명의 했을 때 증여에 대한 이슈가 있을 수 있다. 예를 들어서 20억 아파트를 강남에서 샀다면 10억이 배우자로 넘어가는데 배우자의 경우 6억까지 증여세가 없긴 한데 나머지 4억에 대한 증여세가 나올 수가 있다. 이 것은 배우자가 소득이 없을 경우 대부분 해당된다고 할 수 있다.

 

또 중요한 점이 있는데 피부양자 자격이 박탈될 수 있다. 공동명의 시가표준액에서 공정시장가액비류(60%)를 곱해서 9억이 넘는다면 재산이 많다고 판단되어서 건강보험공단에서 연락이 온다. 그리고 공동명의 주택을 임대사업자로 등록할 경우 공동 사업자가 되는데 피부양자 자격으로 사업주가 되어 소득이 나오면 피부양자가 박탈될 수 있다. 그렇게 되면 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 변환되어 건강보험료가 많이 나올 수 있다는 것이다. 건강보험료는 세금은 아니지만 절세 조건 중 하나기에 반드시 고려해야 한다.

 

3. 공동명의로 부동산 취득 할 때 반드시 주의해야 할 경우는?

부동산을 취득할 때 공동명의의 경우 부동산 취득에 대한 취득세와 증여에 의한 취득세가 각각 발생하는데 증여에 대한 취득세가 4% 정도 나오게 된다. 5억 부동산의 경우 공동명의 할 경우 각각 자산 비율은 2억5천만원이며 2억5천만원의 4%는 천만원이다. 단독명의 대비 추가적으로 취득세가 천만원이 더 나온다는 뜻이다. 이럴 경우 양도세와 비교해서 공동명의를 해야 할 지 단독명의를 할 지 결정해야 한다. 물론 양도세는 자신의 부동산이 얼마나 오를지 예측하여 판단해야 함으로 쉽지는 않을 것이다. 금액적으로 비교해보자면 1억 정도 오를 것으로 예측한다면 공동명의로 양도세가 500만원 정도 절약되기에 단독명의로 하여 양도세 보다 취득세 절세를 하는 것이 유리하다고 할 수 있겠다. 단 공동명의의 경우 5년은 보유해야 양도세 절감이 가능하기에 보유기간도 반드시 따져봐야된다. 

 

4. 인테리어 비용도 취득 시 시가표준액에 포함할 수 있을까?

양도세를 낮추기 위해서 취득 시 비용을 높일 필요가 있는데 인테리어 비용이 포함될 수 있는 가의 논쟁이다. 도배, 장판 페인트 비용은 포함되지 않으며 큰 공사에 대해서만 포함될 수 있다. 샤시, 보일러 교체, 배관 공사의 경우만 해당된다. 단 해당 비용을 증빙 할 수 있는 카드결제영수증이나 현금영수증, 세금계산서 확보가 필요하다.

 

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이번 포스팅은 부동산 취득 전 절세 팁에 대해서 공유하였는데 부동산 세법이 계속해서 자산 보유자에게 불리하게 바뀌고 있어서 절세하기 위해서는 복잡하지만 반드시 공부해야 할 것들이 있다. 간단히 설명했지만 향후 부동산 관련 세법이 바뀔 때 마다 여러분에게 도움되기 위해서 다시 포스팅을 하겠다. 

 

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