아파트 재건축 투자할지 고민하고 있다면?

오래된 아파트를 투자할 때 재건축을 생각하고 투자하는 사람이 많을 것이다. 오래된 아파트는 상대적으로 건축물에 대해 감가상각비가 다 빠지고 노후된 시설로 인해 가격적 메리트가 있는 경우가 많다. 그리고 또 다른 장점으로는 오래된 아파트는 입지조건이 괜찮다는 것이다. 그래서 오래된 아파트도 재건축을 생각하며 투자한다면 수익이 괜찮지 않을까?

1. 재건축이 될까요?

기본 조건이 노후도 30년 이상으로 되어 있다. 하지만 추가 요소가 있는데 건축물의 안전진단이 최소 D등급은 받아야지 재건축이 가능하다. 안전진단은 A~E등급이 있는데 E등급은 무조건 재건축이 가능하며 D등급은 조건부 재건축이다. 사실 D등급이면 건축물이 붕괴위험이 있다는 것인데 실제로 민간안전진단 기관마다 기준이 들쭉날쭉하여 더 위험할 수도 있기에 안전진단 의뢰 전에 반드시 안전진단업체와 거주인 단체와의 협의 진행이 필요하다. 또 주의할 점은 규제나 이슈가 있는 아파트가 아니어야 한다는 점이다. 어떻게 보면 우리나라 재건축 참 쉽지 않다.

2. 재건축 후 거주하는 것이 좋을까?

입지조건을 확인해야 한다. 직장과 자녀의 양육조건이 대부분인데 합리적으로 출퇴근 시간 소요가 적으며 주변의 학교도 괜찮다면 우선은 거주하여도 무방하다고 본다. 대부분이 그런 입지조건을 바라기 때문에 충분히 추가 상승의 메리트가 있기 때문이다. 여기에 마트나 병원 등 실생활에 좋은 시설들도 많으면 플러스가 되는 요인이다. 다만 재건축했다고 해서 시세가 말도 안 되게 오를 것으로 판단하면 안 된다. 주변 시세를 따라갈 것이기 때문이다. 시세 기준은 주변의 가장 비싼 아파트보다는 오르지 못한다고 생각하면 된다.

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3. 재건축 후 매도하고 전세나 월세로 전환할까?

1 주택자라면 절대로 생각해서도 고려해서도 안 되는 선택지다. 자산시장에서 부동산은 반드시 하나는 가지고 있어야 되는 자산이다. 무주택자로 있으면 향후 발생하는 물가 상승 인플레이션을 절대 따라가지 못한다. 입지조건이 좋지 않은 아파트라도 무조건 매수하고 있어야 한다. 가장 좋은 상황은 미래 발전 가능성이 큰 지역에 매수하여 버티는 것이다. 여러 가지 상황이 있는데 필자는 앞으로 교통이 발전될수록 경기도 외곽 또는 충청북도에도 충분히 많은 호재가 나올 것으로 생각한다.

4. 나에게 맞는 대출 규모는?

부동산 투자 시 대출을 어느 정도 받을지 고민하는 부분이다. 주택담보대출이 연 3%대라고 가정했을 때 대출금 1억에 이자가 300만 원이며 월간 지출 이자로 봤을 때 25만 원 정도이다. 보통 소득에서 모든 생활비를 제외하고 순수 저축액의 절반 정도 이자를 감당할 수 있다면 꽤 건전한 경제구조라고 할 수 있다. 그렇다면 월 50만 원 정도의 잉여금이 남는다면 1억, 월 100만 원이라면 2억 등 이런 식으로 계산해보면 좋을 것 같다. 다만 향후 금리인상 및 대출규제 이슈가 있기에 변경사항을 꼭 확인 후 대입해 보도록 하자.

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재개발 사업은 주택이 다시 설계되는 것도 있지만 주변의 공공인프라가 같이 설계되기 때문에 민관 공동사업이라고 생각하는 경우가 많다. 하지만 필자 생각은 조금 다르다. 순수하게 안전진단과 상관없이 오래되고 노후화된 자기 집을 허물고 새집을 건축하는 공공인프라를 배제된 순수한 민간사업이라는 것이다. 다만 규모가 크고 세대수가 많으므로 일정한 법의 기준으로 규제하고 있을 뿐인데 정부는 기준도 불분명한 안전진단의 명목으로 과도하게 규제하고 있는 것이다.

재건축의 대부분의 핵심 이슈는 안전진단의 기준이다. 아파트의 기본 골조는 철근과 콘크리트이다. 철근과 콘크리트 건축물은 실제로 100년이 가도 무너질 위험까지 발생하지 않는다. 이미 붕괴위험이 있어야 재건축할 수 있다는 기본 설정부터가 잘못된 것이다. 서울의 강남이나 여의도 같은 곳은 노후된 아파트가 많이 있는데 이런 아파트를 용적률을 높여 재건축하면 현재의 서울 아파트 공급 부족 사태를 어느 정도 해결하지는 않을까?