그냥 주식만 모았을 뿐인데 결국 건물주가 되다 - 벼락거지탈출 10화

오늘도 벼락거지를 탈출하려고 열심히 노력 중인데요. 다들 지금 소망이 무엇인가요? 저는 항상 꿈꿔오던 꿈?이 있습니다. 바로 조물주 위에 있다는 건물주입니다. 제 블로거 글을 보시는 분 중에서도 건물주가 있을 지 잘 모르겠지만 유입되는 검색어가 벼락거지탈출이 많은 거 보니 다들 저랑 비슷한 처지 인 것 같습니다.

 

 

제목에서 제가 어그로를 끌었긴 한데 지금도 쉽게 건물을 사서 쉽게 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 건물의 공실 걱정이며 세금 걱정이며 그런거 일절 필요가 없는 바로 리츠라는 종목입니다. 먼저 리츠의 정의를 살펴보자면...

 

리츠(Real Estate Investment Trusts)*란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고
그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사임.

 

네 그렇다고 합니다. 간단히 말해서 그냥 주식을 사서 투자하게 되면 그 투자금을 모아서 건물에 대신 투자해서 수익을 돌려주는 시스템이라고 볼 수 있습니다. 우리가 생각하는 건물주가 건물을 사서 임대수익을 얻는 것이라면 이게 바로 건물주가 아니겠습니까아아아~

 

 

여튼 소액으로도 충분히 건물수익을 얻을 수 있는 방법이며 조금씩 모아서 배당주의 배당금 처럼 분배금을 받아서 나중에는 정말 제대로 된 건물 임대료 만큼 벌 수 있도록 시작을 해봅시다.

 

시작이 절반이라고 하잖아요?

(사실 시작은 시작임)

시작은 반은 아니지만 한 10%은 되지 않을까?^^;

 

배당가능이익의 90% 이상인데 보통 5~7%대다. 요새 부동산 임대수익과 비슷한 정도인데 괜찮은 수준이다.. 

비슷한 시스템으로는 부동산펀드가 있는데요. 여기에서 리츠의 가장 큰 장점이 나옵니다. 부동산펀드에서는 설정기간이 존재하게 되어서 장기간의 기간을 설정하게 되어서 사실 타이밍을 잡기가 쉽지 않은데요.

 

리츠는 설정기간도 없고 주식처럼 자기가 원할 때 원하는 수량을 살 수 있고 팔 수 있다는 장점이 있습니다. 실제로 건물을 샀다고 치면 나중에 급전이 필요해서 팔게되면 파는 시간이 걸리는 반면 리츠는 바로 현금화를 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

현기증 나니깐 설명 그만하고 어떤 것 있는지 보여달라구요? 여러분의 마음이 전달이 되어서 바로 소개로 올리도록 하겠습니다.

 

여러분의 심정 충분히 이해가 갑니다....

국내 리츠

우리나라 리츠는 길어봐야 10년 남짓한 역사를 지니고 있습니다. 그리고 국내 부동산이 역대 고점을 찍고 있다고는 하지만 미국 부동산 시장에 비하면 상승폭이 부족하다고 할 수 있겠죠. 그래서 보통은 국내 대비 미국 리츠를 많이 하고 있습니다. 투자할 수 있는 건축물의 종류도 훨씬 많구요.

 

그래도 국내 리츠는 2020년 부터 2023년까지 3년동안 5000만원 한도로 투자할 경우 분리과세가 적용되어서 절세효과가 있구요. (배당소득 2000만원 넘어도 15.4% 세율이 아닌 9.9% 과세) 우리가 잘 알고 있는 건물에 투자할 수 있는 장점이 있습니다.

 

기초자산을 보면서 골라 먹는 재미가 있다. 어릴적 꿈은 주유소 사장이었는데...

 

우리가 사용하는 주식앱에서 리츠명을 검색하면 해당 리츠를 바로 확인 할 수 있습니다. 그리고 시가총액이 큰 종목일 수록 더 큰 자산에 투자할 수 있어서 좀 더 안정적인 수익을 배당해준다고 판단하면 될 것 같네요. 기초자산을 보면서 자신이 좋아하는 건축물에 투자할 수가 있는데요. 자세한 기초자산 정보는 아래와 같습니다.

 

보복소비 관련된 롯데리츠 라던지, 부동산 상승을 따라가는 이지스레지던스리츠 등 한번씩 이슈 바람을 타고 많이 오르기도 했습니다. 근데 제일 큰 상승율은 케이탑리츠가 40% 정도 상승하며 가장 큰 수익을 올린 것으로 나오는데요. 리츠도 부동산인 만큼 공부를 하면 상대적으로 큰 수익을 남길 수가 있어요.

 

제가 오르기전에 골랐다면 NH프라임리츠를 골랐을 것 같은데 가장 낮은 상승율 0.1% 기록했네요.

(배당률을 말하는 것이 아니라 주가상승 수익율을 말함)

 

 

 

잘만 고른다면 부동산 가치 상승에 따른 주가상승과 배당을 챙기는 두마리 토끼를 잡을 수 있다고 생각 할 수 있습니다.

 

미국 리츠

뉴욕의 센트럴파크 근처 건물에 투자하고 싶다!

 

 

 

지금은 미국 주식 열풍에 너무나도 흔해졌지만 한때는 미드 프렌즈를 보면서 그런 생각을 하고는 했습니다. 솔직히 리츠는 국산 보다는 리얼티인컴을 필두로 해서 미국의 리츠에 더 익숙하신 분이 많을 것 같습니다. 미국의 리츠는 국내보다는 더 다양하고 구체적인 자산에 투자할 수 있습니다.

 

저도 벼락거지를 탈출하기 위해 미국 리츠 자산에 투자하고 있습니다. 코로나 이후 미국의 부동산 자산 상승률은 거의 탑이라고 할 정도로 많이 올랐지만 개인적인 생각으로는 수익형 부동산은 아직도 회복을 못하고 있는 것 같습니다.

 

미국 리츠 종류

 

미국 리츠는 워낙 종류도 많고 다양해서 제가 관심있게 보고 있고 몇가지 특징을 가지고 있는 종목들만 간추려서 설명하겠습니다.

 

천조국 답게 리츠 종류도 넘사벽임 

 

배당수익률은 과거 주가와 수익에 대한 데이터로 투자 전 반드시 다시 검색하시길 추천드립니다. 특히 APLE 같은 경우는 상당히 높은 배당수익률로 나와 있는데 사실은 코로나 시작 전의 데이터로 현재는 배당컷을 해서 배당이 없는 상황입니다. 올해까지 3400만달러 되는 채무 만기가 있어서 갚아야 하는데 올해 코로나 백신 등으로 인해서 얼마나 많이 회복할지 관건 인 것 같습니다.

 

저는 솔직히 다른 리츠는 워낙 많이 상승해서 오히려 천천히 회복을 재개하는 APLE에 관심을 가지고 투자하고 있습니다. 아직까지는 델타바이러스 등 코로나 현황이 다시 악화되고 있어서 보복소비에 관련된 주식들이 주춤하는 모습을 하고 있습니다만 백신접종율을 고려했을 때 여행에 대한 보복소비 붐이 일어난다면 가장 먼저 미국여행이 수혜를 받을 것 같습니다.

 

또한 현재 불안한 시국으로 인해서 모텔이나 에어비엔비 같은 중소형 숙박시설보다는 안전하고 편리한 고급 호텔에 대한 수요가 폭발적으로 증가할 것으로 판단했습니다.

 

리츠 투자 시 주의할 점

리츠는 아무래도 부동산에 대한 투자이기에 부동산 시세 하락기에는 수익율이 크게 떨어질 수 있습니다. 그리고 전방산업의 흥망성쇄에 의해서 폭등이나 폭락이 나올 수 있어서 꼭 자산종류에 대해 면밀히 공부할 필요가 있습니다.

 

또한 최근 금리인상의 이슈가 있는데요 리츠는 이익의 90% 이상을 배당 해야하기 때문에 운용사가 10%의 유보율(여유 현금자본)을 가지고 있습니다. 사업확장 시 많은 부채를 통해서 확장하게 되는데 금리인상하게 된다면 수익율이 떨어 질 수 밖에 없습니다. 그리고 미국 리츠 배당금은 일반 주식 배당금 보다 높은 세금을 내게 됩니다.

 

그래도 리츠의 장점은 많다

리츠는 부동산 펀드를 대체할만 한 투자처이며 배당수익 목적도 좋고 시세차익을 노려도 괜찮습니다. 또한 주식처럼 현금화가 쉬워서 수익실현이나 손절 대비에도 훌륭한 투자처입니다. 그리고 금리인상에 대한 리스크도 존재하긴 하지만 리츠의 거의 모든 차입금은 평균 만기 75개월의 고정금리 부채이기에 운용사의 재량에 따라서 금리인상의 이슈도 피해 갈 수가 있고 대부분의 리츠가 금리인상에 따른 이자비용 증가는 실질적으로 크지 않을 것입니다.

 

그리고 가장 큰 장점 저금리 경제상황인 오늘날에 이 정도의 높은 배당 수익률을 주는 투자처가 없다는 것입니다. 포트폴리오를 구성함에 있어서 필수 종목으로 생각합니다.

 

결론 : 우리모두 건물주가 됩니다!

 

본 글은 주식 종목을 매수나 매도를 권유하는 글이 아니며 매수 매도에 대한 책임은 온전히 투자자 본인의 책임임을 알려드립니다.